DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMOVEIS NA PLANTA

INFORME-SE QUANDO COMPRAR
A aquisição de imóveis na planta requer uma pesquisa criteriosa por parte do comprador. Há sempre o risco de se enfrentar problemas, como a demora ou atrasos na entrega, posterior alteração da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades junto à prefeitura - documentação, falta de segurança, etc, índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, dentre outros.

Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor a título de taxa de administraçãoGuarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais, etc.IMPORTANTE: o Código de Defesa do Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabelecimento comercial, o consumidor pode desistir da compra em um prazo de até sete dias, a contar de sua assinatura. Poderá, ainda, receber corrigidos os valores pagos.

Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura

•Certifique-se da idoneidade de uma administradora ligando para a linha gratuita do Banco Central (0880-99-23-45), órgão responsável pela fiscalização das administradoras.

•Você também pode obter informações sobre as administradoras com as delegacias regionais da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcio (Abac), entidade que reúne as administradoras legalizadas.

•Outra alternativa é consultar os cadastros dos órgãos de defesa do consumidor, como o Procon. 

PRINCIPAIS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELOS VENDEDORES DE IMOVEIS NA PLANTA

Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio ou o nº do protocolo do registro;

Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64.

Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda;

Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados;

Atraso na entrega do imóvel;

Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando propaganda enganosa

Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor;

Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado, área privativa, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

DIREITOS DO CONSUMIDOR PREVISTOS NA LEI 4.591/64 E 8078/90

Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para os atrasos.

Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra.

Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra.

Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no prazo ajustado.

Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser efetuadas com a aprovação unânime dos interessados.

CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER NA COMPRA DE IMÓVEIS

Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do Contrato de compra e Venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da Licença (Alvará) de construção do imóvel. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:

a) existir hipoteca sobre a incorporação.

b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular. Verifique na Prefeitura.

Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos e no PROCON. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:

a) existir processos na Justiça contra o vendedor.

b) existir protestos de títulos nos Cartórios.

c) existir registro de lesões ou danos a consumidores, no PROCON.

Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a orientação de um advogado, ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER PAGAMENTO. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:

a) não constar no Contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de Registro de Imóveis.

b) não constar no contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos nas leis 4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu art. 46.

c) as informações do contrato DIVERGIREM das da Certidão de Registro de Incorporação e Alvará.

d) não constar do Contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo.

Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou tenham sido entregues recentemente pelo vendedor. Informe-se com outros compradores. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:

a) existir problemas de construção, de qualidade e de acabamento na edificação.

b) as reclamações de defeitos na construção e no acabamento não foram sanadas pelo incorporador.

c) forem detectados impedimentos legais e atrasos injustificados na. entrega de outras obras.

d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos e/ou do mercado.

RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue na data ajustada ou sua conclusão seja retardada injustificadamente.

Efetivada a compra, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIAS LEGAIS.