DICA PARA ALUGAR UM IMÓVEL

Dicas do PROCON

O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON/PBH. Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).

CONTRATO

Cláusulas e requisitos obrigatórios

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;

Descrição e endereço do imóvel locado;

Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;

Forma e local do pagamento;

Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);

Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);

Destinação do imóvel (residencial ou comercial);

Duração do contrato;

Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;

Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

Deveres do locador

Entregar o imóvel em condições de uso;

Responder por problemas anteriores à locação;

Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;

Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;

Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);

Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;

Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;

Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de reserva.

Deveres do inquilino

Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;

Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;

Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;

Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;

Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;

Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;

Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;

Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);

Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;

Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;

Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

ASPECTOS LEGAIS

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:

caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);

em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;

fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);

seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

DENÚNCIA VAZIA

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

DESPEJO

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.