DICA PARA ALUGAR UM IMÓVEL

Dicas do PROCON

O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON/PBH. Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).

CONTRATO

Cláusulas e requisitos obrigatórios

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;

Descrição e endereço do imóvel locado;

Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;

Forma e local do pagamento;

Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);

Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);

Destinação do imóvel (residencial ou comercial);

Duração do contrato;

Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;

Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

Deveres do locador

Entregar o imóvel em condições de uso;

Responder por problemas anteriores à locação;

Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;

Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;

Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);

Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;

Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;

Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de reserva.

Deveres do inquilino

Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;

Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;

Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;

Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;

Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;

Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;

Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;

Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);

Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;

Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;

Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

ASPECTOS LEGAIS

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:

caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);

em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;

fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);

seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

DENÚNCIA VAZIA

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

DESPEJO

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.

DICAS PARA COMPRA DE IMOVEIS USADOS

Investigações importantes

Todo imóvel tem um documento em nome de seu proprietário, denominado titulo de propriedade, que é lavrado em livro próprio por Cartório de Notas, e dele são extraídas algumas vias: a primeira chamada traslado, e a segunda e as demais chamadas certidões

Escritura de Compra e Venda ou Escritura Definitiva - Como diz o nome, é feita quando o comprador paga o preço total, sendo emitido na posse definitiva do imóvel;

Escritura de Compra e Venda com o Pacto Adjeto de Hipoteca - Quando o comprador paga o total do preço, porém através de empréstimo, ficando o imóvel hipotecado ao credor, ou à instituição que cedeu o empréstimo como garantia de pagamento;

Escritura de Promessa de Compra e Venda - É lavrada quando o comprador paga a prazo (parcelado) pelo imóvel;

1. Certidão de ônus do Imóvel -Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel - hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc.

2. Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside.

3. Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carnê.

4. Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor.

5. Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência.

6. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.

7. Solicite declaração negativa de débito ao síndico reconhecida a firma do condomínio e ata da Assembleia que o elege.

Obs.: normalmente, o proprietário é quem deve apresentar os documentos acima, até mesmo por implicarem em custos. A falta de informações pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos.

Contrato

o contrato deve conter os dados pessoais do proprietário e do comprador, a descrição e o valor total do imóvel, a forma e o local de pagamento, o índice e a periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), as penalidades no atraso de pagamento de parcelas, o valor do sinal antecipado, a existência de financiamento e todas as condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura;

• verifique as condições previstas para a eventual rescisão;

• providencie o registro do contrato no Cartório Imobiliário competente. Se o pagamento for à vista, solicite a lavratura da escritura definitiva

observe se há cláusula de rescisão do contrato, caso não seja obtida a liberação do financiamento

IMPORTANTE: a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor

Fique atento: ao assinar o contrato, risque todos os espaços em branco e assine todas as páginas. Solicite que o contrato seja datado e assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. Ao quitar a dívida, solicite a lavratura da escritura definitiva e providencie, em seguida, seu registro no Cartório Imobiliário competente

Escritura de Promessa de Cessão - No caso do vendedor possuir uma promessa de compra e venda e prometer ceder o saldo da dívida que tem com o dono anterior ( interveniente ).

Escritura de Cessão - Quando o vendedor possuir uma promessa de compra e venda e nada mais deve; então cede os seus direitos definitivamente ao novo comprador;

Escritura de Doação - Quando o imóvel foi havido gratuitamente. Exemplo: o pai doa para o filho; geralmente neste caso pai guarda para si o direito de usufruto, ficando então o imóvel gravado, através de cláusula inserida na escritura. Pode doar também sem manter o usufruto;

Escritura de Doação em Pagamento - Quando a pessoa tem uma dívida e, não tendo como pagar, dá o imóvel em pagamento da dívida, claro que com a concordância do credor;

Escritura de Permuta - Quando se troca o imóvel por outro, mesmo de diferentes valores;

Carta de Arrematação - O comprador compra um imóvel através de leilão judicial (arremate em leilão);

Carta de Adjudicação - Quando os herdeiros renunciam a seus direitos de herança em favor de um deles; ou no caso de divórcio , quando um cônjuge renuncia a favor do outro; aí então o juiz adjudica o imóvel;

Formal de Partilha - Quando o imóvel é adquirido por inventário de herança ou por inventário de divórcio;

Procuração em Causa Própria - Quando o outorgado (procurador) pode formalizar uma venda sem qualquer anuência do outorgante (vendedor), inclusive sem prestação de contas . Está sujeita ao pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e sujeita à averbação do RGI (Registro Geral de Imóveis) respectivo;

Usucapião - É a aquisição de imóvel, via processo judicial, em razão de posse por longo período (há lei específica);

Testamento - Documento pelo qual o herdeiro se habilita no inventário a fim de transferir a propriedade para o seu nome;

Rescisão - Documento lavrado para desfazer uma determinada transação;

Re-Ratificação - Para a necessidade de retificar erros ou omissão em uma escritura anterior;

Convenção de Condomínio - Para estabelecer normas, regras, deveres, direitos e obrigações de um condomínio;

Escritura de Mútuo ou Hipoteca - Quando o proprietário se confessa devedor e dá o imóvel em garantia da dívida.

DEPOIS QUE SE RETIROU TODAS AS CERTIDÕES EXIGIDAS QUE TEM VALIDADE DE 30 DIAS DEVE INICIAR O PAGAMENTO DAS TAXAS:
1-ITIV -QUE SERÁ PREENCHIDO E ASSINADO PELO VENDEDOR E COMPRADOR
Em Salvador 3% do valor que esta na escritura de venda
2-DARJ-PARA CONFECCIONAR A ESCRITURA EM UM CARTÓRIO DE PREFERENCIA
tabela anexa
3-DARJ PARA REGISTRAR NO CARTORIO COMPETENTE
4-SE ESTE SERVIÇO FOR RELIZADO POR UM DESPACHANTE
Estes valores podem difernciar se for o primeiro imóvel e se for financiado.

DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMOVEIS NA PLANTA

INFORME-SE QUANDO COMPRAR
A aquisição de imóveis na planta requer uma pesquisa criteriosa por parte do comprador. Há sempre o risco de se enfrentar problemas, como a demora ou atrasos na entrega, posterior alteração da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades junto à prefeitura - documentação, falta de segurança, etc, índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, dentre outros.

Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor a título de taxa de administraçãoGuarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais, etc.IMPORTANTE: o Código de Defesa do Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabelecimento comercial, o consumidor pode desistir da compra em um prazo de até sete dias, a contar de sua assinatura. Poderá, ainda, receber corrigidos os valores pagos.

Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura

•Certifique-se da idoneidade de uma administradora ligando para a linha gratuita do Banco Central (0880-99-23-45), órgão responsável pela fiscalização das administradoras.

•Você também pode obter informações sobre as administradoras com as delegacias regionais da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcio (Abac), entidade que reúne as administradoras legalizadas.

•Outra alternativa é consultar os cadastros dos órgãos de defesa do consumidor, como o Procon. 

PRINCIPAIS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELOS VENDEDORES DE IMOVEIS NA PLANTA

Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio ou o nº do protocolo do registro;

Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64.

Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda;

Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados;

Atraso na entrega do imóvel;

Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando propaganda enganosa

Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor;

Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado, área privativa, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

DIREITOS DO CONSUMIDOR PREVISTOS NA LEI 4.591/64 E 8078/90

Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para os atrasos.

Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra.

Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra.

Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no prazo ajustado.

Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser efetuadas com a aprovação unânime dos interessados.

CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER NA COMPRA DE IMÓVEIS

Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do Contrato de compra e Venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da Licença (Alvará) de construção do imóvel. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:

a) existir hipoteca sobre a incorporação.

b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular. Verifique na Prefeitura.

Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos e no PROCON. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:

a) existir processos na Justiça contra o vendedor.

b) existir protestos de títulos nos Cartórios.

c) existir registro de lesões ou danos a consumidores, no PROCON.

Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a orientação de um advogado, ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER PAGAMENTO. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:

a) não constar no Contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de Registro de Imóveis.

b) não constar no contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos nas leis 4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu art. 46.

c) as informações do contrato DIVERGIREM das da Certidão de Registro de Incorporação e Alvará.

d) não constar do Contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo.

Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou tenham sido entregues recentemente pelo vendedor. Informe-se com outros compradores. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:

a) existir problemas de construção, de qualidade e de acabamento na edificação.

b) as reclamações de defeitos na construção e no acabamento não foram sanadas pelo incorporador.

c) forem detectados impedimentos legais e atrasos injustificados na. entrega de outras obras.

d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos e/ou do mercado.

RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue na data ajustada ou sua conclusão seja retardada injustificadamente.

Efetivada a compra, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIAS LEGAIS.